리츠(REITs) FFO와 AFFO: 순이익 대신 봐야 하는 이유와 계산법

리츠에서 순이익이 왜곡되는 이유

리츠(REITs)는 대규모 부동산 자산을 보유하기 때문에 회계상 감가상각비가 매우 크게 잡힌다. 감가상각비는 실제 현금이 나가지 않는 비용인데, 부동산은 감가상각과 달리 실제로는 가치가 유지되거나 오르는 경우가 많아, 회계상 순이익만 보면 리츠의 실제 현금창출력과 배당 여력을 과소평가하기 쉽다. 이 때문에 리츠 업계에서는 순이익 대신 FFO와 AFFO라는 별도 지표를 표준으로 사용한다.

FFO와 AFFO 계산법

FFO(Funds From Operations)는 ‘당기순이익+감가상각비-부동산 매각차익(일회성 이익 제외)’으로 계산해, 감가상각이라는 비현금성 비용을 다시 더해준 지표다. AFFO(Adjusted FFO)는 FFO에서 건물 유지에 실제로 필요한 자본적지출(유지보수 CapEx)과 임대료 직선화 조정 등을 추가로 차감해, 배당으로 실제 지급 가능한 현금에 더 가깝게 정밀화한 지표다.

실전 계산 예시

당기순이익 100억원, 감가상각비 60억원, 부동산 매각차익 10억원인 리츠라면 FFO는 100+60-10=150억원이 된다. 여기서 건물 유지에 필요한 자본적지출 20억원을 추가로 차감하면 AFFO는 150-20=130억원이 된다. 발행주식수가 1,000만주라면 주당 FFO는 1,500원, 주당 AFFO는 1,300원으로, 순이익 기준 주당순이익(1,000원)보다 훨씬 높은 실제 현금창출력을 보여준다.

당기순이익 100억원은 감가상각비를 되더한 FFO 150억원, 유지보수 비용을 뺀 AFFO 130억원으로 재계산되어 실제 현금창출력을 더 정확히 보여준다.

순이익·FFO·AFFO 비교표

구분	금액	주당(발행주식 1,000만주 기준)	특징
당기순이익	100억원	1,000원	감가상각비로 과소평가
FFO	150억원	1,500원	감가상각비 되더한 현금창출력
AFFO	130억원	1,300원	유지비용까지 반영, 배당여력에 가장 근접

리츠 투자 시 FFO·AFFO를 봐야 하는 이유

리츠의 배당성향이나 배당 지속가능성을 판단할 때는 ‘배당금÷순이익’이 아니라 ‘배당금÷AFFO’로 계산해야 실제 지급 여력 대비 배당이 과도한지 적정한지를 제대로 판단할 수 있다. 순이익 기준으로만 배당성향을 계산하면 100%를 훌쩍 넘는 경우가 흔해 오해를 부를 수 있다.

자주 묻는 질문

FFO와 AFFO 중 어느 것이 더 중요한 지표인가요?

FFO가 업계 표준으로 가장 널리 쓰이지만, 실제 배당 지급 여력을 더 정밀하게 보려면 유지보수 비용까지 반영한 AFFO가 더 유용한 지표로 평가된다.

리츠의 배당성향은 왜 순이익 기준으로 100%가 넘는 경우가 많나요?

감가상각비로 순이익이 과소평가되기 때문에 배당금을 순이익으로 나누면 100%를 초과하는 경우가 흔하다. 이는 재무 부실이 아니라 리츠 특유의 회계 구조 때문이므로 FFO나 AFFO 기준으로 다시 계산해봐야 한다.

FFO·AFFO는 재무제표에서 바로 확인할 수 있나요?

일부 리츠는 실적발표 자료에 FFO·AFFO를 자체적으로 계산해 공시하지만, 표준화된 회계 항목이 아니므로 리츠마다 계산 방식에 다소 차이가 있을 수 있어 산출 근거를 함께 확인하는 것이 좋다.

일반 기업에도 FFO 같은 개념을 적용할 수 있나요?

FFO는 감가상각비 비중이 유독 큰 부동산 자산 중심 사업 모델에 특화된 지표로, 일반 제조업이나 서비스업에는 잘 쓰이지 않는다.

핵심 요약

리츠는 감가상각비 때문에 순이익만으로는 실제 현금창출력과 배당 여력을 정확히 파악하기 어렵다. FFO와 AFFO를 함께 계산해 배당성향을 다시 산출해봐야 리츠의 실질적인 배당 지속가능성을 제대로 판단할 수 있다. 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 조언에 해당하지 않습니다.