📗 DABS란 무엇인가요?
DABS는 Digital Asset Backed Securities의 약자로, 디지털 자산을 기반으로 한 유동화증권을 의미합니다. 부동산 NFT(Non-Fungible Token)를 활용하여 부동산 자산을 디지털화하고 분할 소유권을 실현하는 것이 주요 목적입니다. DABS는 기존 부동산 투자의 한계를 극복하며, 더 많은 투자자들이 부동산 시장에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.
💡자세한 작동원리
✔ 부동산 DABS(Digital Asset Backed Securities)의 동작 과정
- 부동산 수요주가 감정평가법인에 의뢰하여 부동산 가격을 감정 받습니다.
- 감정 가격을 기반으로 건물 소유권을 부동산 신탁사에 ‘관리처분 신탁계약’으로 이전합니다.
- 신탁사와 은행은 감정 가격을 기반으로 부동산을 운영하고 투자설명서를 공개하며 수익증권을 발행합니다.
- 투자자는 앱을 통해 거래소에 상장된 부동산을 실시간으로 검색하고 선택하여 지분을 주식처럼 거래합니다.
- 블록체인 기술을 사용하여 거래과정을 전자증권으로 기록하여 안정성을 확보합니다.
DABS 거래 특징:
- DABS 거래소는 부동산을 주식처럼 실시간 거래하는 ‘리츠’와 디지털 블록체인 시스템의 융합 형태로 볼 수 있습니다.
DABS 규제와 혁신금융서비스 지정:
- DABS는 국내 자본시장법상 수익증권에 해당하며, 금융당국의 인가 없이 사업하는 것은 불가능합니다.
- 일부 사업자들은 혁신금융서비스 지정을 통해 한시적으로 DABS 사업이 가능한 상황입니다.
📄 간략한 DABS 작동원리 및 중요 과정
- 부동산 자산 디지털화: 먼저, 부동산 자산을 NFT 형태로 디지털화합니다. 이 NFT는 부동산의 소유권과 수익을 대변하며 블록체인에 기록됩니다.
- 분할 소유권: 디지털화된 부동산 자산은 작은 단위로 분할될 수 있습니다. 이렇게 분할된 자산은 여러 투자자에게 판매되거나 거래될 수 있습니다.
- DABS 발행: 분할된 자산을 기반으로 DABS가 발행됩니다. 이 DABS는 투자자들에게 소유권 및 수익의 일부를 제공하며, 블록체인 기술을 통해 거래가 이루어집니다.
- 유동성 제공: DABS를 소유한 투자자들은 부동산 시장에서 일반적인 부동산 투자보다 더 높은 유동성을 누릴 수 있습니다. 필요에 따라 DABS를 거래하거나 소유권을 양도할 수 있습니다.
📄 DABS 장단점과 한계점
✔장점:
- 더 작은 투자금: DABS를 통해 작은 금액으로도 부동산 시장에 투자할 수 있어 더 많은 사람들이 참여할 수 있습니다.
- 유동성 증가: DABS는 부동산 투자의 유동성을 높여줍니다. 투자자는 필요한 시점에 자신의 투자를 양도하거나 거래할 수 있습니다.
- 신뢰성 강화: 블록체인의 투명성과 불변성은 DABS 거래의 신뢰성을 강화합니다.
✔단점 및 한계점:
- 기술적 문제: 블록체인 기술의 안정성과 확장성 문제가 DABS의 성공을 제약할 수 있습니다.
- 법적 쟁점: 현실 세계와 디지털 세계의 경계에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
- 시장 불확실성: 새로운 개념인 DABS의 성공 여부와 시장 수용도는 불확실할 수 있습니다.
📄DABS와 리츠의 차이점
DABS와 리츠는 기본적으로 비슷한 구조를 가지지만, 접근 방식에서 차이가 있습니다. 리츠는 특수목적법인의 지분을 소유하여 간접투자를 하는 방식이며, DABS는 이미 수익을 받을 수 있는 특정 부동산에 직접 투자합니다. DABS는 상대적으로 높은 시장 접근성을 제공하고, 소액 투자가 가능하며 건물 정보와 연계된 UI를 제공합니다.
📄 DABS 투자 위험 요소
DABS와 리츠 모두 투자 위험을 내포하고 있습니다. 부동산 가격 하락, 배임 및 횡령과 같은 리스크에 노출될 수 있으며, 환금성 문제도 주요 위험 요소입니다. 제한된 플랫폼 내에서만 거래되기 때문에 현금 회전에 제약이 있을 수 있습니다. DABS 사업은 혁신 금융 서비스로 분류되어 있으나 기준 부재로 인해 금융당국 감독 미흡 리스크도 존재합니다.
DABS는 부동산 시장에서 디지털화와 유동화의 새로운 시대를 열고 있는 혁신적인 개념입니다. 작동원리와 장단점을 통해 볼 때, 기존 부동산 투자 모델에 비해 더 많은 투자자들에게 기회를 제공하고 높은 유동성을 제공하는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 기술적, 법적, 시장적인 요인들을 고려해야만 현실적인 구현이 가능하다는 점을 명심해야 합니다. 부동산 NFT와 DABS의 발전은 앞으로 더 많은 관심과 연구를 필요로 할 것입니다.
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