간주임대료란? 전세보증금에 세금이 매겨지는 원리와 계산법

간주임대료의 정의

간주임대료란 전세(월세 없는 임대) 보증금을 마치 은행에 예치했을 때 발생하는 이자 수익처럼 간주하여, 그 금액만큼을 임대소득으로 보고 세금을 부과하는 제도입니다. 원래 전세는 월세와 달리 매달 현금 흐름이 발생하지 않지만, 임대인이 보증금을 운용해 이자·투자 수익을 얻을 수 있다고 보아 이를 과세소득에 포함시키는 것입니다. 이 제도는 소득세법 제25조에 근거하며, 특히 다주택자의 전세 임대소득에 대한 과세 형평성을 확보하기 위해 도입되었습니다.

적용 대상: 누가 간주임대료를 내야 하나

간주임대료는 모든 임대인에게 적용되는 것이 아닙니다. 원칙적으로 부부합산 3주택 이상을 보유한 임대인이 전세보증금을 받는 경우에 적용됩니다. 다만 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년까지 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있습니다. 2주택 이하 보유자는 원칙적으로 간주임대료 과세 대상에서 제외되지만, 상가나 오피스텔 등 주택이 아닌 부동산을 임대하는 경우에는 주택 수와 무관하게 보증금 규모에 따라 과세될 수 있습니다.

비주거용 부동산의 경우

상가, 사무실 등 주택이 아닌 부동산은 3주택 여부와 관계없이 보증금을 받으면 원칙적으로 간주임대료가 적용됩니다. 이때는 3억원 공제 없이 보증금 전액을 기준으로 계산한다는 점이 주택 임대와 다릅니다.

계산 공식과 실제 예시

주택 간주임대료의 기본 공식은 다음과 같습니다. 간주임대료 = (해당 과세기간의 보증금 등의 적수 – 3억원의 적수) x 60% x 정기예금이자율 ÷ 365 – 해당 임대사업에서 발생한 실제 금융수익(이자·배당 등). 여기서 정기예금이자율은 국세청이 매년 고시하며, 최근 몇 년간 3.5% 수준이 적용되어 왔습니다. 예를 들어 3주택자인 임대인이 보증금 5억원짜리 아파트를 전세로 놓았다고 가정해 보겠습니다. 3억원을 초과하는 부분은 2억원(5억원-3억원)이며, 여기에 60%를 적용하면 1억 2,000만원이 됩니다. 여기에 정기예금이자율 3.5%를 곱하면 간주임대료는 연 420만원이 됩니다. 만약 해당 임대사업 관련 금융수익이 없다면 이 420만원 전액이 임대소득에 합산되어 종합소득세 계산의 기초가 됩니다.

보증금 5억원 기준, 3억원 초과분에 60%와 이자율 3.5%를 순차 적용하면 간주임대료는 연 420만원으로 계산됩니다.

왜 중요한가: 다주택자 세부담에 미치는 영향

간주임대료는 실제 현금 수입이 없는데도 세금이 부과된다는 점에서 다주택 임대인에게 체감 부담이 큽니다. 특히 보증금 규모가 클수록, 그리고 3주택 이상 다수의 물건을 보유할수록 합산되는 간주임대료가 커져 종합소득세율 구간이 올라갈 수 있습니다. 반대로 월세 계약으로 전환하면 실제 받은 월세가 과세되므로 간주임대료 계산 자체가 필요 없어지지만, 그만큼 실질 임대소득이 그대로 노출된다는 차이가 있습니다. 임대사업자는 보증금과 월세의 비율을 어떻게 구성하느냐에 따라 세부담이 달라질 수 있어 계약 구조 설계 시 이 점을 함께 고려해야 합니다.

전세 vs 월세, 과세 방식 비교

구분	과세 대상 소득	3주택 이상 여부
전세(보증금만)	간주임대료(보증금 3억 초과분 x 60% x 이자율)	적용 대상
월세	실제 수령한 월세 전액	1주택도 일정 요건 시 과세
반전세(보증금+월세)	월세 + 간주임대료(보증금 부분)	적용 대상
2주택 이하 전세	원칙적으로 비과세(주택 임대소득 특례)	미적용

자주 묻는 질문

1주택자도 간주임대료를 내야 하나요?

원칙적으로 1주택자는 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외됩니다. 다만 해당 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 1주택자라도 과세될 수 있으므로 보유 주택의 공시가격을 확인할 필요가 있습니다.

정기예금이자율은 어디서 확인하나요?

국세청이 매년 소득세법 시행규칙을 통해 고시하는 이자율로, 국세법령정보시스템이나 국세청 홈택스 공지사항에서 해당 과세연도의 정기예금이자율을 확인할 수 있습니다. 연도별로 변동될 수 있으므로 신고 시점의 최신 고시율을 반드시 확인해야 합니다.

소형주택은 정말 계산에서 완전히 빠지나요?

전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 특례 적용 기간 동안 주택 수 산정에서 제외되어, 이 주택만으로는 3주택 요건을 채우지 않습니다. 다만 이는 한시적 특례이므로 적용 기한과 요건 변경 여부를 매년 확인해야 합니다.

간주임대료 계산 시 감가상각비도 공제되나요?

간주임대료는 보증금 적수와 이자율을 기초로 산출되는 별도의 소득 항목이며, 실제 필요경비(감가상각비, 수선비 등)는 종합소득세 신고 시 임대소득 전체에 대해 별도로 공제됩니다. 간주임대료 계산식 자체에는 감가상각비가 반영되지 않고, 해당 임대보증금 운용으로 실제 발생한 금융수익만 차감됩니다.

핵심 요약

간주임대료는 3주택 이상(또는 비주거용 부동산) 보유자가 받는 전세보증금을 정기예금이자율 기준으로 환산해 임대소득으로 과세하는 제도로, 공식은 (보증금-3억원) x 60% x 정기예금이자율에서 실제 금융수익을 차감하여 계산합니다. 보증금 규모와 주택 수, 이자율 고시 변동에 따라 세부담이 달라질 수 있으므로 다주택 임대인이라면 매년 계산 구조를 점검하는 것이 좋습니다. 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 조언에 해당하지 않습니다.