주택저당증권(MBS)이란?
주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 은행이 보유한 다수의 주택담보대출(모기지) 채권을 한데 묶어 이를 기초자산으로 발행하는 증권입니다. ABS의 한 종류이지만 기초자산이 주택담보대출이라는 점, 만기가 최대 30년에 이를 만큼 길다는 점에서 별도로 다뤄집니다. 대출자가 매달 갚는 원리금이 그대로 MBS 투자자에게 전달되는 구조입니다.
왜 은행은 대출채권을 증권화하나요?
은행이 실행한 주택담보대출을 만기까지 자기 장부에 계속 갖고 있으면 자본이 오랫동안 묶이게 됩니다. MBS로 증권화해 투자자에게 팔면 은행은 즉시 자금을 회수해 새로운 대출을 또 실행할 수 있어, 결과적으로 시중에 더 많은 주택자금 공급이 가능해집니다.
핵심 위험: 조기상환위험
금리가 내리면 대출자가 미리 갚아버린다
시중금리가 내려가면 대출자들은 기존 대출을 갚고 더 낮은 금리로 재대출을 받으려 하는데, 이 경우 MBS 투자자는 예상보다 일찍 원금을 돌려받게 되어 그 돈을 낮아진 금리 환경에서 재투자해야 하는 손해(조기상환위험)를 겪습니다.
2008년 금융위기와 서브프라임 모기지
신용도가 낮은 차주(서브프라임)에게까지 대출이 확대되고 이를 기초로 한 MBS가 대량 발행됐는데, 주택가격 하락과 함께 연체가 급증하면서 MBS 가치가 폭락해 글로벌 금융위기로 번진 대표적 사례로 남아 있습니다.
| 구분 | 일반 회사채 | MBS |
|---|---|---|
| 원리금 상환 재원 | 발행기업의 영업이익 | 다수 주택대출자의 매월 상환금 |
| 만기 | 통상 3~10년 | 최대 30년 |
| 핵심 위험 | 발행기업 신용위험 | 조기상환위험, 기초대출 연체위험 |
자주 묻는 질문
MBS와 ABS는 어떻게 다른가요?
MBS는 ABS의 한 종류로, 기초자산이 주택담보대출로 한정된다는 점과 만기가 훨씬 길다는 점, 조기상환위험이 핵심 리스크라는 점에서 다른 ABS와 구분됩니다.
정부 보증 MBS와 민간 MBS의 차이는 무엇인가요?
미국의 경우 패니메이, 프레디맥 같은 정부지원기관이 보증하는 MBS는 신용위험이 낮고, 민간 금융회사가 보증 없이 발행하는 MBS는 상대적으로 신용위험이 높습니다.
MBS 금리는 왜 국채보다 높은가요?
국채보다 조기상환위험과 신용위험이 추가로 존재하기 때문에, 이를 보상하기 위한 스프레드(추가 금리)가 붙는 것이 일반적입니다.
한국에도 MBS 시장이 있나요?
네, 한국주택금융공사가 발행하는 주택저당증권(MBS)이 대표적이며, 장기 고정금리 주택담보대출인 보금자리론 등의 재원을 조달하는 역할을 합니다.
핵심 요약
MBS는 주택담보대출을 묶어 발행하는 증권으로 은행의 자금 회전을 돕지만, 조기상환위험과 기초대출 부실 위험이 핵심 리스크입니다. 2008년 금융위기는 이 위험이 극단적으로 현실화된 사례입니다. 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 조언에 해당하지 않습니다.
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